Verbraucherbauvertrag / Unklare Leistungsbeschreibung: Der Fall
Die Parteien stritten über Putz- und Dämmarbeiten. Der Sachverständige konnte nicht erkennen, welche Leistung genau vereinbart war. Die Unterlagen passten nicht zusammen. Der AG wollte die Unklarheiten dem AN aufladen. Er berief sich auf eine Norm, die bei Verbraucherbauverträgen (§ 650k BGB) zu Lasten des Unternehmers wirkt.
Verbraucherbauvertrag / Unklare Leistungsbeschreibung: Das Urteil
Das Gericht sah keinen Verbraucherbauvertrag. Damit greift diese Regel nicht. Es gilt der Grundsatz, dass die Partei das Risiko trägt, aus deren Unterlagen der Fehler stammt. Gibt der AG die Leistungsbeschreibung vor, muss er für Unklarheiten einstehen. Der AN muss die Unterlagen prüfen, aber er muss keine lückenhafte Planung erraten oder ergänzen. Ein ungenauer Vertrag führt nicht dazu, dass der Unternehmer automatisch haftet.
Verbraucherbauvertrag / Unklare Leistungsbeschreibung: Praxistipp
§ 650k Abs. 2 Satz 2 BGB greift nur beim Verbraucherbauvertrag. Dort trägt der Unternehmer das Risiko von Auslegungszweifeln, weil er die Baubeschreibung erstellt. Außerhalb dieses Vertragstyps gilt das nicht. Dann entscheidet die Auslegung nach §§ 133 und 157 BGB. Unauflösbare Unklarheiten treffen die Partei, aus deren Unterlagen sie stammen. In der Praxis ist das häufig der Auftraggeber, weil seine Leistungsbeschreibung die Grundlage bildet. Daraus folgt keine automatische Haftung des Unternehmers für jede Unschärfe. Inhaltliche Widersprüche, unklare Formulierungen oder voneinander abweichende Vorgaben muss der Auftraggeber verantworten. Vorvertragliche Aufklärungspflichten ändern daran nichts. Nur kalkulatorische Lücken, die der Unternehmer erkennen kann, fallen in seinen Verantwortungsbereich. Diese muss er ansprechen und absichern. Rangklauseln lösen das Problem nur begrenzt, denn sie greifen ausschließlich bei echten Widersprüchen. Vorher ist durch Auslegung zu prüfen, ob überhaupt ein Widerspruch besteht. Lässt sich der Konflikt auflösen, bleibt die Klausel wirkungslos.
Für die Praxis bedeutet das: die Leistungsbeschreibung eindeutig zuordnen, früh prüfen, wo inhaltliche oder kalkulatorische Schwächen liegen, und Klarstellungsbedarf knapp und schriftlich adressieren. So bleiben die Risiken sauber getrennt. Es muss immer eine klare Leistungsbeschreibung sichergestellt sein. Es wird nichts freigeben, was unklar ist. Bei fehlenden oder widersprüchlichen Positionen gezielt nachfragen. Rückfragen kurz und eindeutig halten („Bitte bestätigen, ob X oder Y geschuldet ist. Die Unterlagen nennen beide Varianten.“). Bleibt die Klärung aus, den eigenen Maßstab dokumentieren und mitteilen, dass die Kalkulation hierauf basiert. Bei eigenen Ausschreibungen eine klare Reihenfolge und eindeutige Positionen verwenden. Lücken vermeiden. Unklarheiten führen später zu Aufwand und Streit.
Verbraucherbauvertrag im Sinne des BGB: Ein Verbraucherbauvertrag liegt vor, wenn ein Unternehmer mit einem Verbraucher einen Vertrag über den Bau eines neuen Gebäudes schließt oder über erhebliche Umbauarbeiten an einem bestehenden Gebäude. Der Vertrag muss die Bauleistung als Ganzes betreffen. Folgen: besondere Schutzregeln. Dazu zählen eine umfassende Baubeschreibung, Widerrufsrechte, Vorgaben zu Abschlagszahlungen und mehr Transparenz bei Änderungen.
Dr. Frank Biermann
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Baurecht
Quelle: OLG Zweibrücken, Urteil vom 13.06.2023 — 5 U 116/22; BGH, Beschluss vom 24.04.2024 — VII ZR 138/23 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)