Die Bauabnahme ist einer der wichtigsten rechtlichen Schritte beim Hausbau – und oft auch der risikoreichste. Denn mit der Abnahme beginnt nicht nur die Verjährungsfrist für Mängel, sondern es verschiebt sich auch die Beweislast zu Lasten des Bauherrn.
In diesem Beitrag erfahren Sie, was genau die Bauabnahme bedeutet, wie sie rechtlich wirkt, was Sie als Bauherr unbedingt beachten sollten und wie Sie sich rechtlich absichern können.
1. Was bedeutet Bauabnahme?
Die Bauabnahme ist die vertraglich und gesetzlich vorgesehene Erklärung, dass das Bauwerk im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt wurde.
Rechtliche Grundlage:
- § 640 BGB (Abnahme beim Werkvertrag)
Sie ist nicht nur ein formeller Akt, sondern hat weitreichende rechtliche Konsequenzen:
- Beginn der Verjährung für Mängelansprüche (regelmäßig 5 Jahre)
- Gefahrübergang: Bis zur Abnahme trägt der Unternehmer das Risiko des zufälligen Untergangs/Beschädigung des Werkes, Schäden nach Abnahme trägt der Bauherr
- Umkehr der Beweislast: Bauherr muss nun Mängel beweisen
- Fälligkeit der Schlusszahlung
Bei der Abnahme müssen Vorbehalte erklärt werden, z. B. die Geltendmachung einer verwirkten Vertragsstrafe.
Auch für den Unternehmer ist die Abnahme wegen der damit zusammenhängenden Rechtswirkungen enorm wichtig. Bis zur Abnahme befindet sich der Unternehmer in der Herstellungspflicht. In diesem Zeitraum bestehen grundsätzlich keine Mängelgewährleistungsrechte, erst nach Abnahme entfällt die Herstellungspflicht und es bestehen (nur) noch die Gewährleistungsrechte.
2. Formen der Abnahme
1. Förmliche Abnahme:
- Gemeinsame Begehung durch Bauherr und Bauunternehmer
- Abnahmeprotokoll mit Mängelliste
2. Fiktive Abnahme (§ 640 Abs. 2 BGB):
- Wenn der Unternehmer das Werk als fertig meldet und der Bauherr nicht innerhalb angemessener Frist reagiert
3. Konkludente Abnahme:
- Durch schlüssiges Verhalten, z. B. Einzug ins Gebäude ohne Vorbehalte
Tipp: Bestehen Sie auf einer förmlichen Abnahme mit schriftlichem Protokoll, um spätere Beweisschwierigkeiten zu vermeiden.
3. Was Bauherren vor der Abnahme tun sollten
- Sachverständigen hinzuziehen, insbesondere bei komplexen Bauvorhaben
- Gründliche Begehung aller Gebäudeteile
- Alle sichtbaren Mängel dokumentieren (Fotos, Notizen)
- Mängelprotokoll erstellen lassen und unterzeichnen
- Abnahme ggf. verweigern, wenn gravierende Mängel vorliegen
- Falls Mängel nur zum Teil bestehen: Abnahme unter Vorbehalt erklären
Hinweis: Auch nicht entdeckte Mängel sind später noch rügbar – die Beweisführung ist dann aber schwieriger.
4. Verweigerung der Abnahme – wann ist das möglich?
Die Abnahme kann verweigert werden, wenn das Werk wesentliche Mängel aufweist. Das ist der Fall, wenn:
- die Nutzung erheblich eingeschränkt ist
- Sicherheits- oder Gesundheitsrisiken bestehen
Die bloße Existenz kleinerer Mängel (sog. unerhebliche Mängel) berechtigt hingegen nicht zur vollständigen Abnahmeverweigerung.
5. Abnahmeprotokoll – darauf kommt es an
Ein rechtssicheres Abnahmeprotokoll sollte enthalten:
- Datum und Uhrzeit der Abnahme
- Beteiligte Personen
- Beschreibung des Werkes
- Auflistung sämtlicher Mängel
- Frist zur Beseitigung
- Erklärung zur vollständigen, teilweisen oder unter Vorbehalt erklärten Abnahme
Wichtig: Lassen Sie sich das Protokoll aushändigen und unterschreiben Sie nichts ungeprüft.
6. Rechtliche Unterstützung bei der Abnahme
Gerade bei größeren Bauprojekten empfiehlt sich eine begleitende rechtliche Beratung, insbesondere durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Auch ein baubegleitender Sachverständiger kann frühzeitig Fehler erkennen und dokumentieren.
Fazit: Die Bauabnahme entscheidet über Ihre Rechte
Die Bauabnahme markiert den rechtlichen Wendepunkt im Bauprozess. Wer als Bauherr unvorbereitet ist oder zu leichtfertig unterschreibt, riskiert langfristige Nachteile. Rechtliche und fachliche Begleitung schützt vor unliebsamen Überraschungen und sichert Ihre Ansprüche.