Ein eigenes Haus zu bauen ist für viele Menschen ein Lebenstraum – aber auch ein rechtlich und finanziell komplexes Vorhaben. Der Bauvertrag bildet dabei die Grundlage für das gesamte Bauprojekt. Umso wichtiger ist es, dass Bauherren wissen, welche Klauseln im Bauvertrag wirklich wichtig sind, worauf geachtet werden muss und wie sie sich vor späteren Streitigkeiten und teuren Überraschungen schützen können.
In diesem Beitrag erklären wir, worauf Sie als Bauherr bei der Vertragsgestaltung unbedingt achten sollten, welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten und welche Formulierungen Klarheit und Sicherheit schaffen.
1. Was ist ein Bauvertrag?
Ein Bauvertrag ist ein Werkvertrag nach § 650a BGB, bei dem ein Unternehmer sich verpflichtet, ein Bauwerk herzustellen oder Umbauten durchzuführen. Seit Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts im Jahr 2018 gelten spezifische Regeln für Bauverträge, die sowohl Verbraucher als auch Unternehmer betreffen.
Alternativ zum BGB-Bauvertrag kann auch ein VOB-Vertrag abgeschlossen werden – auf Basis der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B). Dieser bietet bewährte Regelungen, wird jedoch nur Vertragsbestandteil, wenn beide Seiten dies ausdrücklich vereinbaren.
2. Warum ist ein schriftlicher Bauvertrag so wichtig?
Ein schriftlicher Bauvertrag schafft Klarheit und ist im Streitfall die wichtigste Grundlage für Ihre Ansprüche. Enthält er keine oder unklare Regelungen, greift das Gesetz – mit teils nachteiligen Folgen für den Bauherrn.
Ein gut formulierter Bauvertrag regelt u. a.:
- Leistungsumfang
- Ausführungsfristen
- Vergütung
- Gewährleistung
- Abnahme
- Vertragsstrafen
- Kündigungsmöglichkeiten
3. Die wichtigsten Klauseln im Bauvertrag
a) Leistungsbeschreibung
Die Leistungsbeschreibung ist das Herzstück des Bauvertrags. Sie sollte so konkret und detailliert wie möglich sein, etwa mit:
- Bauzeichnungen und Plänen
- Beschreibung der Materialien
- energetischen Standards
- Brandschutz- oder Schallschutzanforderungen
Tipp: Vage Angaben wie „nach Herstellerangaben“ oder „Standardausführung“ sollten vermieden werden.
b) Bauzeit & Fristen
Ein häufiger Streitpunkt ist die Dauer der Bauarbeiten. Deshalb sollte Folgendes klar geregelt sein:
- Verbindlicher Baubeginn und Fertigstellungstermin
- Bauzeitplan
- Möglichkeit von Verlängerungen bei höherer Gewalt
- Vertragsstrafen bei Überschreitung der Frist (z. B. 0,3 % der Auftragssumme pro verspätetem Tag, max. 5 %)
c) Zahlungsmodalitäten
Vermeiden Sie pauschale Vorauszahlungen! Stattdessen empfehlen sich:
- Abschlagszahlungen nach Baufortschritt (§ 632a BGB)
- Sicherheitseinbehalt (z. B. 5 % für die Dauer der Gewährleistung)
- Endabrechnung nach Abnahme
Achtung: Bei VOB-Verträgen gelten andere Fristen und Anforderungen für die Zahlung.
d) Abnahme
Die Abnahme (§ 640 BGB) ist ein rechtlicher Wendepunkt: Danach beginnt die Gewährleistungsfrist, und der Bauherr trägt das Risiko für Mängel. Die Abnahmeklausel sollte daher Folgendes regeln:
- Abnahme durch schriftliches Protokoll
- Regelung zur fiktiven Abnahme (nur wenn der Bauherr trotz Aufforderung nicht reagiert)
- Möglichkeit zur Teilabnahme
e) Gewährleistung
Nach dem BGB beträgt die Gewährleistungsfrist für Bauwerke 5 Jahre. Der Bauvertrag kann regeln:
- Art der Mängelanzeige (schriftlich)
- Fristen für die Mängelbeseitigung
- Rechte bei Nichtbeseitigung (Selbstvornahme, Minderung, Rücktritt)
Tipp: Achten Sie darauf, dass keine Klauseln enthalten sind, die die gesetzliche Gewährleistung unzulässig verkürzen!
f) Vertragsstrafen
Vertragsstrafen motivieren den Bauunternehmer zur fristgerechten Fertigstellung. Zulässig sind:
- Strafen bei Bauverzögerung
- Strafen bei Verstoß gegen Sicherheitsvorgaben
- Strafen bei nicht vertragsgemäßer Leistung
Die Vertragsstrafe muss angemessen und vorher eindeutig vereinbart sein (§ 309 Nr. 6 BGB).
g) Kündigungsrechte
Auch das Thema Vertragsbeendigung sollte geregelt sein:
- Ordentliche Kündigung (§ 648 BGB): Jederzeit durch den Bauherrn, aber mit Entschädigungspflicht
- Außerordentliche Kündigung bei Pflichtverletzung
- Regelung zur Schlussrechnung bei Kündigung
4. Besonderheit: Verbraucherbauvertrag
Der Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB) ist eine spezielle Form des Bauvertrags, wenn ein Verbraucher ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung errichten lässt.
Hier gelten zusätzliche Pflichten für den Unternehmer:
- Vertrag in Textform
- Baubeschreibung vor Vertragsabschluss
- Verbraucher-Widerrufsrecht von 14 Tagen
- Verbindlicher Fertigstellungstermin
- Zusätzliche Sicherheitsleistungen
5. Rechtsschutz und Absicherung für Bauherren
✅ Bauleistungsversicherung: Schutz bei Schäden während der Bauphase
✅ Bauherrenhaftpflichtversicherung: Absicherung gegen Schäden Dritter
✅ Fertigstellungsbürgschaft: Garantie, dass das Bauunternehmen den Bau auch wirklich beendet
✅ Rechtsschutzversicherung mit Baurechtsschutz: Sinnvoll, um im Streitfall abgesichert zu sein
6. Fazit: Ein guter Bauvertrag ist Ihr Fundament
Ein sorgfältig aufgesetzter Bauvertrag schützt Sie als Bauherr vor unliebsamen Überraschungen, finanziellen Risiken und langwierigen Streitigkeiten. Achten Sie auf eine klare Leistungsbeschreibung, verbindliche Fristen und faire Zahlungsregelungen. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht stehe ich Ihnen gern zur Seite, damit aus Ihrem Traum von der eigenen Immobilie kein Alptraum wird..
Denn: Ein Bauvertrag ist kein Formular, sondern Ihre rechtliche Lebensversicherung für das Bauprojekt.